Comparez deux stratégies d'investissement à capital égal et durée égale : immobilier locatif (loyers nets cumulés + plus-value à la revente) vs placement financier (PEA, assurance-vie, CTO). Hypothèses simplificatrices clairement listées : utiliser comme première estimation, pas comme décision finale.
Avertissement
Les résultats dépendent des données saisies et des barèmes officiels en vigueur. Ils ne constituent pas un conseil fiscal ou patrimonial personnalisé.
Plus-values immobilières des particuliers
Revenus fonciers (locatif nu) - régimes micro-foncier (abattement 30 %) et réel
PFU 31,4 % sur les gains des placements financiers (hors PEA/AV durée)
Régime PEA - exonération IR après 5 ans, PS toujours dus
Régime assurance-vie - abattement annuel après 8 ans
Taux CSG sur revenus du capital porté à 10,6 % par LF 2025-1403 (PS totaux 18,6 % depuis revenus 2025)
Hypothèses simplificatrices.Ce calculateur est délibérément simple : il compare des structures de coût pré-fiscalité plutôt que des situations réelles. Pour décider, il faut ajouter : modélisation du crédit, frais d'acquisition réels, vacances locatives, fiscalité personnelle complète, valeur de la liberté (l'immobilier est moins liquide), inflation, transmission.
Outil indicatif uniquement. Ne constitue pas un conseil fiscal ou patrimonial personnalisé. Code source ouvert
Plus-value immobilière
ImmobilierFiscalité de la cession : IR 19 %, PS 18,6 %, abattements par durée de détention, surtaxe.
Plus-value immobilière LMNP
ImmobilierRéintégration des amortissements LMNP au prix d'acquisition (LF 2025, Art. 150 VB III).
LMNP réel vs micro-BIC
ImmobilierCompare l'impôt LMNP entre régime micro (abattement forfaitaire) et réel (charges + amortissements).
Option avantageuse sur 20 ans
Placement financier
Écart : 185 210 € · Rendement annuel composé : 5.3 %
Hypothèse importante : le calcul suppose un achat comptant, sans emprunt. À crédit, le rendement réel change : l'emprunt permet d'investir plus que l'apport, et les intérêts se déduisent des loyers. Le calculateur ne modélise pas cet effet.
Sur ces hypothèses, le placement financier (559 322 €) bat le locatif (374 112 €) de 185 210 € sur 20 ans. Mais le locatif offre des avantages non chiffrés ici : effet de levier crédit, protection contre l'inflation, transmission, occupation personnelle possible.
Questions naturelles après ce résultat
Impôt à la sortie du locatif
Le calculateur ignore la fiscalité à la revente : IR 19 % + PS 18,6 %, abattements par durée de détention.
Si vous penchez locatif : choisir le régime
Régime micro-BIC ou réel selon le rendement et la possibilité d'amortir le bien.
Si vous penchez placement : enveloppe PEA
Après 5 ans, le PEA est exonéré d'IR sur les plus-values, seuls les PS 18,6 % restent.