Calculez la plus-value imposable d'un bien loué en meublé non professionnel (LMNP). Depuis le 15/02/2025, les amortissements déduits des revenus locatifs sont réintégrés au prix d'acquisition pour le calcul de la PV, ce qui augmente mécaniquement l'impôt. Comparaison automatique avec le régime standard.
Avertissement
Les résultats dépendent des données saisies et des barèmes officiels en vigueur. Ils ne constituent pas un conseil fiscal ou patrimonial personnalisé.
Réintégration des amortissements LMNP au prix d'acquisition (modifié par LF 2025, applicable depuis le 15/02/2025)
Champ d'application des plus-values immobilières des particuliers
Abattements pour durée de détention (IR)
Abattements pour durée de détention (PS)
Surtaxe sur plus-values > 50 000 €
Règle applicable depuis le 15/02/2025 (LF 2025 art. 84). Sources : Art. 150 VB III CGI (réintégration), Art. 150 U et s. CGI (régime général PV immobilière particulier), Art. L136-7 CSS VI 2 (abattements PS).
Outil indicatif uniquement. Ne constitue pas un conseil fiscal ou patrimonial personnalisé. Code source ouvert
Plus-value immobilière
ImmobilierFiscalité de la cession : IR 19 %, PS 18,6 %, abattements par durée de détention, surtaxe.
Locatif vs placement financier
ImmobilierComparez à capital et durée égaux : immobilier locatif vs PEA / AV / CTO (hypothèses simplificatrices).
LMNP réel vs micro-BIC
ImmobilierCompare l'impôt LMNP entre régime micro (abattement forfaitaire) et réel (charges + amortissements).
Total des amortissements que vous avez déduits de vos loyers depuis l'achat. Depuis le 15/02/2025, ces amortissements sont retirés du prix d'achat fiscal au moment de la vente : votre plus-value imposable augmente d'autant (Art. 150 VB III CGI).
Surcoût d'impôt dû au régime LMNP
12 381 €
Depuis le 15 février 2025, les amortissements que vous avez déduits chaque année de vos loyers (30 000 € cumulés) sont retirés de votre prix d'achat fiscal au moment de la vente. Concrètement, votre prix d'achat fiscal n'est plus le prix payé mais ce prix moins les amortissements : votre plus-value imposable augmente d'autant. Surcoût d'impôt estimé : 12 381 €.
Surtaxe applicable (Art. 1609 nonies G CGI) : la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €. Surtaxe estimée : 3 376 € (taux effectif 3.0 %). Montant définitif calculé par le notaire.
En appliquant le forfait travaux de 15 % (25 500 €), vous économiseriez environ 10 025 € d'impôts. Ce forfait est disponible sans justificatif si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans et que les travaux n'ont pas été déduits des revenus fonciers.
Les frais d'acquisition sont calculés au forfait de 7,5 % (12 750 €). Si les frais réels (droits d'enregistrement + honoraires notaire) dépassent ce montant, passer en mode "réels" baisse la plus-value imposable d'autant.
Questions naturelles après ce résultat
Plus-value immobilière hors LMNP
Régime standard, sans réintégration des amortissements : IR 19 % + PS 18,6 %, abattements par durée.
Régime fiscal durant la détention
Réel ou micro-BIC : choix qui détermine les amortissements pratiqués et donc la PV future.
Alternative SCI à l'IS
La SCI à l'IS suit aussi un régime PV pro avec réintégration des amortissements (logique analogue au LMNP depuis 2025).