Question 1

Quelle différence entre une SCI à l'IR et à l'IS ?

Accepted Answer

SCI à l'IR : la SCI elle-même ne paie pas d'impôt. Les loyers (après charges) sont partagés entre les associés selon leur part dans la SCI, et chacun les déclare dans sa propre déclaration d'impôts comme revenus fonciers, taxés à sa tranche IR + 18,6 % de prélèvements sociaux. On parle de SCI « translucide » : l'impôt passe à travers la SCI pour atterrir chez les associés. SCI à l'IS : la SCI est une société soumise à l'impôt sur les sociétés : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà. Les amortissements du bien sont déductibles.

Question 2

Pourquoi l'IS donne-t-il souvent un impôt annuel plus bas ?

Accepted Answer

À l'IS, le bien est amortissable (typiquement 20 à 30 ans pour le bâti), ce qui crée une charge déductible annuelle sans flux de trésorerie. Cette charge réduit le bénéfice imposable, donc l'IS dû. À l'IR, l'amortissement n'est pas admis : seules les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, assurance, frais de gestion) sont déductibles des loyers.

Question 3

Que se passe-t-il à la sortie (vente du bien) ?

Accepted Answer

Le piège classique de la SCI à l'IS : à la vente, le fisc additionne tous les amortissements que vous avez déduits pendant les années de détention pour les ajouter au gain imposable. Concrètement : vous avez profité d'un impôt annuel faible grâce aux amortissements, mais le jour de la vente, ces amortissements vous reviennent en pleine figure. La plus-value taxée est donc bien plus grosse que le gain réel sur le prix de marché, et l'IS est dû dessus sans abattement pour durée de détention. À l'IR au contraire, la SCI suit le régime des particuliers : abattements progressifs, exonération d'IR à 22 ans et exonération des prélèvements sociaux à 30 ans.

Question 4

L'option IS est-elle réversible ?

Accepted Answer

Non. Depuis la loi de finances 2019, l'option pour l'IS est définitive. Une SCI qui opte pour l'IS ne peut plus revenir à l'IR. Avant 2019, un retour à l'IR était possible dans les 5 ans suivant l'option, mais cette possibilité a disparu. La décision engage la SCI pour toute sa durée d'existence.

Question 5

Un déficit foncier est-il possible en SCI ?

Accepted Answer

Oui en SCI à l'IR. Le déficit foncier généré au niveau de la SCI remonte aux associés selon leur quote-part, et chacun l'impute sur son revenu global selon les règles communes (10 700 €/an hors intérêts, Art. 156 I-3° CGI). En SCI à l'IS, le déficit reste au niveau de la société et se reporte sur ses bénéfices futurs : aucune imputation possible chez les associés.

Question 6

La SCI peut-elle faire du meublé ?

Accepted Answer

Risqué : la SCI qui exerce une activité de location meublée est en principe automatiquement assujettie à l'IS (Art. 206-2 CGI), même si elle a opté pour l'IR. La doctrine admet une tolérance si l'activité meublée reste accessoire (moins de 10 % des recettes). En pratique, pour faire du meublé, mieux vaut une SARL de famille ou détenir le bien en direct (LMNP).

Question 7

Qui doit tenir une compta SCI ?

Accepted Answer

À l'IR, une comptabilité simplifiée suffit (cahier de recettes-dépenses). À l'IS, la SCI doit tenir une comptabilité commerciale complète, déposer ses comptes annuels au greffe, et payer un expert-comptable (compter 1 500 à 2 500 € par an). Ce coût annuel doit être intégré dans la comparaison fiscale entre les deux régimes.

Question 8

Mes données sont-elles stockées quelque part ?

Accepted Answer

Non. Tous les calculs sont effectués localement dans votre navigateur. Aucune donnée n'est transmise à un serveur ni conservée après fermeture de la page. Le code source est ouvert et vérifiable sur GitHub.

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