Comparez l'impôt annuel d'une SCI translucide (revenus fonciers à l'IR + PS) et d'une SCI ayant opté à l'IS (bénéfice après amortissements, taxé 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %). Calculateur V1 simplifié. Sortie non couverte, voir Limites.
Avertissement
Les résultats dépendent des données saisies et des barèmes officiels en vigueur. Ils ne constituent pas un conseil fiscal ou patrimonial personnalisé.
SCI translucide à l'IR : revenus fonciers imposés au nom des associés
Option de la SCI pour l'IS
Taux réduit IS 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice
Régime des revenus fonciers (location nue)
Assiette CSG sur les revenus fonciers
Taux PS porté à 18,6 % par LF 2025-1403 (CSG 10,6 %) depuis revenus 2025
Décision casse-gueule.Le choix IS/IR engage la SCI sur toute sa durée et peut être contre-intuitif : l'IS donne souvent un impôt annuel plus bas mais une fiscalité de sortie pénalisante (PV pro avec réintégration des amortissements). Pour un projet locatif long terme avec revente, l'IR reste souvent gagnant globalement. Consulter un expert-comptable avant de décider.
Outil indicatif uniquement. Ne constitue pas un conseil fiscal ou patrimonial personnalisé. Code source ouvert
Plus-value immobilière
ImmobilierFiscalité de la cession : IR 19 %, PS 18,6 %, abattements par durée de détention, surtaxe.
Plus-value immobilière LMNP
ImmobilierRéintégration des amortissements LMNP au prix d'acquisition (LF 2025, Art. 150 VB III).
Locatif vs placement financier
ImmobilierComparez à capital et durée égaux : immobilier locatif vs PEA / AV / CTO (hypothèses simplificatrices).
Régime avantageux (impôt annuel uniquement)
SCI à l'IS
Écart : 5 904 €/an = 88 560 € sur 15 ans
IMPORTANT : ce calculateur compare uniquement l'impôt annuel sur les loyers. À la revente, l'écart entre les deux régimes change fortement. À l'IR, le bien suit la plus-value des particuliers : exonération progressive selon la durée de détention (exonéré d'impôt sur le revenu à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans). À l'IS, c'est une plus-value de société : tous les amortissements déjà déduits viennent gonfler la plus-value taxable. Pour un projet long terme, refaire le calcul en incluant la sortie est indispensable.
L'IS apparaît plus avantageux annuellement (5 904 € d'écart). MAIS : 1) frais comptables IS ~1 500-2 500 €/an, 2) à la sortie, la PV pro réintègre les amortissements et est taxée au taux IS (sans abattement durée). Pour un projet d'investissement long, l'IR reste souvent gagnant.
Questions naturelles après ce résultat
Régime IR : déficit foncier
SCI translucide à l'IR, le déficit foncier remonte aux associés selon les règles communes (plafond 10 700 €).
PV à la sortie (SCI IR)
À l'IR, la PV suit le régime des particuliers : abattements par durée, exonération à 22 ans (IR) / 30 ans (PS).
Alternative location meublée
La SCI ne peut pas faire de meublé sans risque d'IS automatique ; le LMNP en direct contourne ce sujet.