Question 1

Qu'est-ce que ce comparateur calcule exactement ?

Accepted Answer

À capital initial et durée égaux, le comparateur calcule le net cumulé final de deux stratégies : (1) investissement locatif (loyers nets de charges et d'impôts + plus-value à la revente, abattements par durée) vs (2) placement financier (PEA, assurance-vie ou CTO). Le résultat permet de quantifier l'écart entre les deux options sur des hypothèses simplifiées.

Question 2

Le crédit immobilier est-il modélisé ?

Accepted Answer

Non. Le calculateur compare un achat comptant à un placement comptant. L'effet de levier du crédit (intérêts déduits des loyers en régime réel, capital amorti par la banque, valeur du bien acquise sans apport intégral) change radicalement le résultat en faveur du locatif. Cette simplification est volontaire pour rester pédagogique ; un calcul avec crédit nécessite des hypothèses supplémentaires.

Question 3

Les frais d'acquisition sont-ils inclus ?

Accepted Answer

Non. Le calculateur n'intègre pas les frais de notaire (environ 7-8 % du prix d'achat pour l'ancien, 2-3 % pour le neuf). Sur courte durée, ces frais peuvent rendre le locatif structurellement perdant : il faut d'abord que la valorisation du bien rattrape ces 7-8 % avant tout gain réel. Pour un investissement immobilier réaliste, viser au minimum 10-15 ans.

Question 4

Quels véhicules de placement compare-t-on ?

Accepted Answer

Trois enveloppes : PEA (exonération IR après 5 ans, PS 18,6 % au retrait), assurance-vie (PFU ou IR après abattement annuel, PS 18,6 %), CTO (PFU 31,4 % à chaque revenu, sans avantage d'enveloppe). Chaque enveloppe a sa propre fiscalité de sortie, intégrée au calcul du net final.

Question 5

Que faire de la liquidité et de la diversification ?

Accepted Answer

Ces dimensions ne sont pas modélisées par le calculateur. L'immobilier offre une exposition réelle mais peu liquide ; le placement financier offre liquidité et diversification mais pas d'effet de levier sans risque équivalent. Le calcul reste un point de départ : il faut intégrer ces dimensions qualitatives à votre décision.

Question 6

Mes données sont-elles stockées quelque part ?

Accepted Answer

Non. Tous les calculs sont effectués localement dans votre navigateur. Aucune donnée n'est transmise à un serveur ni conservée après fermeture de la page. Le code source est ouvert et vérifiable sur GitHub.

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