Question 1

Qu'est-ce qui change avec la LF 2025 sur la plus-value LMNP ?

Accepted Answer

Depuis le 15/02/2025, les amortissements pratiqués pendant la détention en LMNP réel sont réintégrés au prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value (Art. 150 VB III CGI). Cela augmente mécaniquement la plus-value imposable et donc l'impôt à la cession. Avant cette date, les amortissements LMNP n'étaient pas réintégrés.

Question 2

Comment calcule-t-on la plus-value LMNP ?

Accepted Answer

Plus-value = Prix de vente − (Prix d'acquisition − amortissements pratiqués). Les amortissements sont donc déduits du prix d'acquisition pour aboutir au prix de revient ajusté. Le résultat suit ensuite le régime des plus-values des particuliers : IR 19 % + PS 18,6 %, abattements par durée de détention, surtaxe au-delà de 50 000 €.

Question 3

Les abattements par durée s'appliquent-ils ?

Accepted Answer

Oui. Le régime applicable reste celui des plus-values des particuliers (Art. 150 U CGI). Abattements IR : 0 % de 0 à 5 ans, 6 % par an de 6 à 21 ans, 4 % la 22e année (exonération totale IR à 22 ans). Abattements PS différents : 0 % à 5 ans, 1,65 %/an de 6 à 21 ans, 1,60 % la 22e, 9 %/an de 23 à 30 ans (exonération totale PS à 30 ans).

Question 4

Comment compter les amortissements pratiqués ?

Accepted Answer

Cumul de toutes les dotations aux amortissements déduites du résultat LMNP année après année, tant pour l'immobilier (hors terrain) que le mobilier. Le tableau d'amortissement remis par votre comptable contient cette information. En micro-BIC, l'abattement forfaitaire absorbe déjà les amortissements théoriques, donc pas de réintégration.

Question 5

Est-ce que ça change la rentabilité du LMNP ?

Accepted Answer

Oui pour les détentions courtes (moins de 10 ans) et pour les biens fortement amortis. L'avantage fiscal du régime réel sur les loyers (déduction des amortissements) est en partie repris à la sortie. Sur le long terme (plus de 22 ans), l'exonération IR rejoint le régime sans réintégration, mais les PS continuent de courir jusqu'à 30 ans.

Question 6

La règle s'applique-t-elle aux résidences services LMNP ?

Accepted Answer

Oui. Aucune exception pour les résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD, tourisme). La réintégration s'applique à tout LMNP réel, quel que soit le type de bien ou la formule d'exploitation.

Question 7

Mes données sont-elles stockées quelque part ?

Accepted Answer

Non. Tous les calculs sont effectués localement dans votre navigateur. Aucune donnée n'est transmise à un serveur ni conservée après fermeture de la page. Le code source est ouvert et vérifiable sur GitHub.

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