Question 1

Vendre ou donner un bien à un proche : quelle différence fiscale ?

Accepted Answer

La vente déclenche deux impôts. Côté vendeur : impôt sur la plus-value immobilière (19 % d'IR + 18,6 % de prélèvements sociaux, avec abattements selon la durée de détention). Côté acheteur : les « frais de notaire » usuels, dont la plus grosse part est un impôt sur la mutation appelé DMTO (Droits de Mutation à Titre Onéreux, environ 5,80 % du prix). La donation déclenche un seul impôt, payé par celui qui reçoit : les droits de donation, calculés selon le lien de parenté (barème Art. 777 CGI) après abattement (Art. 779 CGI - par exemple 100 000 € pour un enfant). Le calculateur compare les deux régimes en cumulé.

Question 2

Pourquoi vendre peut être plus coûteux que donner ?

Accepted Answer

Parce que la vente engendre deux impositions cumulées (PV immo côté vendeur + droits d'enregistrement côté acheteur), alors que la donation n'engendre qu'une imposition (droits Art. 777) après abattement Art. 779. Si l'abattement couvre la valeur du bien (100 000 € en ligne directe), la donation est gratuite fiscalement. La vente, en revanche, déclenche au minimum les DMTO d'environ 5,80 %.

Question 3

L'abattement 31 865 € du don familial s'applique-t-il ?

Accepted Answer

Non. L'abattement supplémentaire de 31 865 € (Art. 790 G CGI) ne s'applique qu'aux dons de sommes d'argent (chèque, virement, espèces), pas aux biens immobiliers. Pour un bien immobilier, seul l'abattement standard Art. 779 joue (100 000 € pour un enfant, 7 967 € pour un neveu, etc.).

Question 4

La résidence principale est-elle exonérée de PV à la vente ?

Accepted Answer

Oui. La cession de la résidence principale est totalement exonérée de PV immobilière (Art. 150 U II 1° CGI), quelle que soit la durée de détention. La donation d'une RP suit les règles communes de droits de donation. Pour comparer vente RP vs donation RP, seuls les DMTO côté acheteur sont opposés aux droits de donation côté donataire.

Question 5

Peut-on combiner vente et prêt familial ?

Accepted Answer

Oui. Le vendeur peut consentir un prêt intrafamilial à l'acheteur pour neutraliser le besoin de financement bancaire. Le prêt évite la plus-value (qui resterait due au moment de la vente) mais permet à l'acheteur de payer le prix sans crédit. Le risque de requalification en don indirect est limité si le prêt est formalisé et remboursé.

Question 6

Quel est le risque de requalification en donation déguisée ?

Accepted Answer

Si le prix de vente est manifestement sous-évalué (par rapport au marché), ou si le paiement n'est pas effectif (faux remboursement, prêt non honoré), l'administration peut requalifier en donation déguisée et réclamer les droits de mutation à titre gratuit + pénalités. Le calculateur ne modélise pas ce risque ; il suppose que la vente est faite à juste prix.

Question 7

Mes données sont-elles stockées quelque part ?

Accepted Answer

Non. Tous les calculs sont effectués localement dans votre navigateur. Aucune donnée n'est transmise à un serveur ni conservée après fermeture de la page. Le code source est ouvert et vérifiable sur GitHub.

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