Quand préférer la vente à la donation d'un bien à un proche ?

La vente est généralement moins coûteuse fiscalement quand le lien de parenté est éloigné (neveu, nièce, non parent), car le barème de donation applique alors 55 % ou 60 % au-delà d'un abattement faible (7 967 € pour un neveu, 0 € pour un non parent). À l'inverse, pour un enfant, l'abattement de 100 000 € et le barème progressif (5 à 20 % sur les premiers 552 324 €) rendent la donation souvent plus avantageuse.

Quels sont les droits d'enregistrement sur une vente immobilière ?

Les droits d'enregistrement (DMTO) sont payés par l'acheteur. Le taux standard est de 5,80665 % du prix (taxe départementale 4,50 % + taxe communale 1,20 % + frais d'assiette 2,37 % de la taxe départementale). Certains départements ont relevé le DMTO à 5 %, portant le total à environ 6,32 %. Le notaire applique le taux du département où se trouve le bien.

L'abattement de donation est-il rechargé tous les 15 ans ?

Oui. L'article 784 du CGI prévoit un rappel fiscal des donations antérieures sur 15 ans. Au-delà de 15 ans, l'abattement et les premières tranches du barème sont à nouveau disponibles. Pour un enfant, cela signifie 100 000 € transmissibles tous les 15 ans en franchise de droits.

Quel est le barème pour une donation à un neveu ou une nièce ?

Les donations en faveur des neveux/nièces (et au-delà du 4e degré de parenté) sont taxées à 55 % au-delà de l'abattement de 7 967 € (Art. 779-V CGI, barème Art. 777 Tableau IV). Ce taux unique très élevé rend souvent la vente plus avantageuse pour ce lien, à condition que le neveu puisse financer l'achat.

La vente à un proche peut-elle être requalifiée en donation déguisée ?

Oui, si le prix est manifestement sous-évalué ou si l'acheteur ne paie pas effectivement. L'administration fiscale peut requalifier la vente en donation et appliquer rétroactivement les droits de donation, voire des pénalités. Pour sécuriser : prix conforme à une expertise, financement réel et tracé, paiement effectif au vendeur.

La résidence principale est-elle exonérée dans les deux cas ?

Côté vente : oui, la résidence principale est exonérée de plus-value (Art. 150 U II 1° CGI). Côté donation : la valeur transmise reste soumise au barème Art. 777 dans tous les cas, mais l'abattement personnel (100 000 € pour un enfant) peut couvrir intégralement de petites résidences. Le calculateur traite la vente d'un bien autre que la résidence principale.

Le vendeur peut-il prêter le prix d'achat à l'acheteur familial ?

Oui. C'est une stratégie courante : le proche achète le bien à crédit, le vendeur consent un prêt à un taux raisonnable (référence : TMM Banque de France). À l'extinction du prêt, l'opération devient économiquement neutre. Attention au risque de requalification si le prêt n'est pas formalisé et remboursé effectivement. Voir /pret-intrafamilial.

Peut-on cumuler donation et démembrement pour réduire les droits ?

Oui. La donation de la seule nue-propriété (en conservant l'usufruit) réduit l'assiette taxable selon le barème de l'Art. 669 CGI : par exemple, à 65 ans, la nue-propriété vaut 60 % de la pleine propriété, et seule cette part est taxée. Le donateur conserve la jouissance et les revenus du bien jusqu'à son décès. Voir /donation/demembrement.

Vendre ou donner un bien à un proche : comparateur 2026

Avertissement

Les résultats dépendent des données saisies et des barèmes officiels en vigueur. Ils ne constituent pas un conseil fiscal ou patrimonial personnalisé.

Le bien et son histoire

Valeur de marché aujourd'hui (€)

Identique côté vente (prix de cession) et côté donation (valeur transmise).

Date d'acquisition

Prix d'acquisition (€)

Frais d'acquisition

Travaux

Le bénéficiaire

Lien de parenté

Donations antérieures au même bénéficiaire sur 15 ans (€)

Les donations faites au même bénéficiaire dans les 15 dernières années s'additionnent (Art. 784 CGI) : elles consomment d'abord votre abattement, puis les premières tranches du barème, pour éviter qu'on les compte deux fois.

Droits d'enregistrement (DMTO) payés par l'acheteur - %

Standard 5,80665 %. Jusqu'à 6,32 % dans les départements ayant majoré le DMTO.

Option fiscalement avantageuse

Vente

Écart : 668 €

Vente

Plus-value brute155 000 €PV nette après abattements IR52 700 €IR sur PV (19 %)10 013 €PS sur PV (18,6 %)23 597 €Surtaxe Art. 1609 nonies G689 €Droits d'enregistrement (acheteur)23 227 €Coût fiscal cumulé vente57 526 €

Donation

Abattement applicable100 000 €Abattement résiduel après rappel100 000 €Base taxable300 000 €Droits de donation58 194 €

Surtaxe Art. 1609 nonies G applicable : la PV nette IR dépasse 50 000 €. Surtaxe estimée 689 €. Calculée définitivement par le notaire.

Questions naturelles après ce résultat

Prêter plutôt que vendre

Le prêt familial in fine évite la plus-value immobilière et les droits d'enregistrement.

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Donation en pleine propriété

Droits standards Art. 777 CGI sans optimisation par démembrement.

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Donation avec démembrement

Transmettre la nue-propriété pour réduire l'assiette taxable (barème Art. 669 CGI).

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Méthodologie et sources officielles

Textes de loi

-
Article 150 U du CGI
Plus-values immobilières des particuliers (champ d'application)
-
Article 150 VC du CGI
Abattements pour durée de détention (IR)
-
Article L136-7 CSS (VI 2)
Abattements pour durée de détention (PS)
-
Article 1609 nonies G du CGI
Surtaxe sur PV > 50 000 €
-
Article 777 du CGI
Barème des droits de mutation à titre gratuit (donation)
-
Article 779 du CGI
Abattements personnels en donation/succession
-
Article 784 du CGI
Rappel fiscal des donations antérieures (15 ans)
-
Articles 1594 D et 1594 F sexies du CGI
Droits d'enregistrement (DMTO) sur ventes immobilières : taux départemental, taxe communale, frais d'assiette (~5,80665 % standard, jusqu'à 6,32 % selon les départements ayant majoré le DMTO)

Limites connues

-Le calculateur traite la transmission d'un bien immobilier autre que la résidence principale. La vente d'une RP est exonérée de plus-value (Art. 150 U II 1° CGI) ; la donation d'une RP suit les règles communes.
-Les frais de notaire (émoluments + débours) sont applicables aux deux opérations et ne sont pas chiffrés. Ils dépendent de la valeur du bien selon un barème dégressif réglementé.
-L'abattement supplémentaire de 31 865 € du don familial (Art. 790 G CGI) ne s'applique PAS ici : il est réservé aux dons d'argent (chèque, virement, espèces), pas aux biens immobiliers. Seul l'abattement standard joue (100 000 € pour un enfant, 7 967 € pour un neveu, etc.).
-L'angle "le vendeur garde le cash et le retransmet plus tard" n'est pas modélisé. En pratique, le cash de la vente rentre dans le patrimoine du vendeur, donc dans sa future succession.
-Pour neutraliser le cash flow côté acheteur, un prêt intrafamilial peut être consenti par le vendeur (voir /pret-intrafamilial). Cette combinaison n'est pas calculée ici.
-Le taux DMTO par défaut (5,80665 %) est le standard national. Certains départements ont majoré leur part départementale de 4,50 % à 5 %, ce qui porte le total à environ 6,32 %. Ajustez le champ "Taux DMTO" selon le département où se trouve le bien.
-Le risque de requalification en donation déguisée (prix sous-évalué, paiement non effectif) n'est pas modélisé.

Régime applicable 2026. Sources : Art. 150 U et VC CGI (plus-value), Art. 1609 nonies G CGI (surtaxe), Art. 1594 D / 1594 F sexies CGI (DMTO), Art. 777 / 779 / 784 CGI (donation). Le calcul de la plus-value réutilise le module partagé /plus-value-immobiliere ; les droits de donation réutilisent le module fiscal partagé `baremesArt777`.

Outil indicatif uniquement. Ne constitue pas un conseil fiscal ou patrimonial personnalisé. Code source ouvert